Mietrechtsgesetz Mexiko - urbane Gebiete - Bundesstaat Tabasco
tenant rights mexico
LEY DE ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS

fonte: Tribunal Superior de Justicia
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TITULO I
DISPOSICIONES PRELIMINARES

ARTICULO 1.-
Son fines de esta Ley:
estimular la construcción, ampliación y mejora de los edificios garantizando a los propietarios el derecho a percibir una utilidad justa por concepto de renta, proporcionada al capital invertido o al valor que figure en los registros o padrones fiscales, asegurar a los arrendatarios la estabilidad de sus contratos, mediante el pago de renta justa, proporcionada al valor de la finca y servicio o comodidades que ella les preste.

ARTICULO 2.-
Se entiende por finca urbana todo edificio y todo terreno no edificado pero susceptible de edificación, situados dentro de los limites del fundo legal de las poblaciones,
cualquiera que sea su destino.
También los situados fuera de aquel, si el valor de lo edificado supera el del resto de la finca.

TITULO II
DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO Y SUS MODIFICACIONES

CAPITULO I
DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO = Mietvertrag in Mexiko

ARTICULO 3.-
El arrendamiento de predios urbanos podrá referirse a finca o edificio por entero, o a cualquiera de sus pisos, departamentos o habitaciones.

ARTICULO 4.-
El contrato deberá formalizarse por escrito y expresará su fecha, nombres, apellidos y domicilios de los otorgantes, finca o parte de ella que comprende, con expresión del
número y calle o plaza y población en que esté situada, cantidad en dinero que representa el precio mensual, aunque se convenga el pago en servicios o en especies distintas.

ARTICULO 5.-
El importe de la renta anual no podrá exceder de la cantidad que corresponda al interés del 12% anual sobre el valor fiscal de la cosa arrendada y proporcionalmente, si se
contratare por tiempo menor de un año o sobre parte de la finca.

Dentro de los limites legales, los contratantes de arrendamiento urbanos, convendrán en el cuanto de la renta o alquiler, así como los períodos, forma y lugar de pago.

Para que el arrendador pueda cobrar el limite máximo que en cuanto a renta señala el párrafo primero de este artículo, el predio arrendado deberá reunir
los siguientes requisitos:

a) Ser de mampostería, ladrillo y cemento.

b) Tener instalaciones para alumbrado eléctrico y servicio de agua, habiéndolos en la población.

c) Tener servicios de baño higiénico o inodoro de estilo ingles conectado con el drenaje, si lo hubiere en la población o respectiva calle, o con una fosa séptica en
defecto de aquel.

d) Tener división interior por piezas, bien ventiladas, techos de cielo raso y defensas de red de alambre contra los moscos.

Cuando el predio no reúna todas estas condiciones, el propietario no podrá cobrar renta mayor del 9% sobre el valor fiscal.


ARTICULO 6.-
La omisión de la forma escrita, no produce presunción de inexistencia del contrato de arrendamiento, ni de los consiguientes derechos y obligaciones.

Al arrendador, en tal caso, le bastará probar su derecho a la posesión originaria de la cosa y el hecho de ocupación por el demandado. Y al inquilino le bastará probar su posesión
derivada de la del arrendador, con su propia manifestación de serlo, unida a las pruebas de su ocupación de hecho y de ser el demandado el causante del impuesto predial.

En tales circunstancias y en tanto no se produzca prueba plena en contrario, ambos serán considerados como arrendador y arrendatario, respectivamente, de la cosa de referencia.

ARTICULO 7.-
En los casos de los artículos precedentes, la omisión de la renta o su desconocimiento, tampoco producirá presunción de inexistencia en ellos, se entenderá precio o
renta la resultante de la aplicación de las reglas del artículo quinto de esta Ley.

ARTICULO 8.-
Las disposiciones de la presente ley son aplicables a los casos de subarriendo cuando se hayan celebrado con el consentimiento o autorización expresa del arrendador, pues sin
este requisito no tendrá valor alguno.

CAPITULO II
DE LA REVISION DE LOS CONTRATOS

ARTICULO 9.-
El arrendador y el arrendatario tienen derecho a demandar, ante el Juzgado correspondiente del Partido Judicial en que radique la finca arrendada y en juicio sumario, la
revisión del contrato vigente, cualquiera que sean o hayan sido la fecha y la forma de su celebración.

ARTICULO 10.-
Para que los arrendadores y subarrendadores en sus casos, puedan ejercitar las acciones de desahucio, de revisión o de rescisión de contrato y demás que le corresponden contra
los inquilinos, deberán acompañar con la demanda el contrato de arrendamiento con la respectiva nota de inscripción en el registro de arrendamiento, o en su defecto certificación positiva de éste,
con expresión de los datos de la inscripción, expedida por el encargado de aquel.

Si no se cumpliere ese requisito, el Juez, suspenderá la tramitación, ordenando la remisión del contrato al registro de arrendamiento para su inscripción, dejando copia certificada en
autos a costa del promovente y pidiendo su devolución con la nota de inscripción correspondiente.

Si con la demanda no se acompañase contrato por escrito o certificación del registro en que se haga constar los datos en la inscripción, el juez suspenderá igualmente la tramitación
haciendo saber al promovente que no se acordará su demanda en tanto no se cumplan por el mismo los requisitos que exige el Reglamento del Registro de Arrendamientos.

ARTICULO 11.-
Son causas de revisión del contrato, a petición del arrendador:

I. Haber concertado una renta que, a demás de ser inferior a la legal, no sea remuneradora del capital que representa el valor fiscal de la finca o la parte de ella arrendada.

II. Haber realizado en la finca mejoras necesarias y exigidas por la Ley, o útiles y exigidas por el arrendatario, cuyo importe haga disminuir sensiblemente el rendimiento legal, siempre
que por virtud de tales mejoras se haya modificado el valor fiscal del predio.

III. Haberse extinguido la garantía legal del contrato o perdido notablemente su valor.

ARTICULO 12.-

Son causas por las que el arrendatario podrá demandar la revisión del contrato:

I. Haber convenido o consentido la obligación de pagar una renta superior al 12% del valor fiscal de la finca o de la parte de ella arrendada.

II. Carecer la finca, o la parte de ella arrendada, de los servicios indispensables, de luz, agua, inodoro estilo ingles, baño higiénico, ventilación, cielo raso, red de alambre contra los
moscos, o tener desperfectos en esos u otros servicios que la hagan inadaptable o desmerecer notablemente, o ser insalubre, sin culpa del inquilino.

III.
Haber consentido en otorgar garantías de pago notoriamente excesivas y gravosas.

ARTICULO 13.- En los casos de los artículos anteriores el juicio versará sobre la certeza de los
hechos y la procedencia o improcedencia de la acción y consiguiente aumento o rebaja de la renta o en su caso, del aumento o disminución de las garantías de pago.

ARTICULO 14.- En los casos del artículo 11 procederá la revisión solicitada por el arrendador y
con efectos desde la presentación de la demanda, cuando resultando ciertos los hechos y
reuniendo la finca los requisitos A-B-C-D de la fracción III del artículo 5º; la renta convenida no
llegara al 12% anual del valor fiscal de la finca o de la parte proporcional arrendada.

Si la finca no reúne tales requisitos, será absuelto el inquilino demandado, pero si éste, al
contestar la demanda hubiere formulado reconvención por aquella falta y ella resultare
aprobada, se condenará al arrendador a realizar la obras inmediatamente y se le reservará
su derecho a revisar el contrato una vez terminada completamente.

ARTICULO 15.- En los casos de la fracción I del artículo 12, procederá la revisión solicitada por el
inquilino siempre que resulte cierto el hecho, rebajándose la renta del 12% del valor fiscal de la
finca o parte de ella arrendada, con efectos desde la presentación de la demanda.

En el caso de la fracción II del mismo artículo, también procederá la revisión, siendo cierto
el hecho fundamental y se condenará al demandado a realizar las obras inmediatas y a
sufrir, desde la fecha de presentación de la demanda, una disminución de la renta
equivalente al 12% del importe o costo probable de las obras por realizar, y hasta su
terminación; pidiendo después el arrendador solicitar revisión de contrato para fijar la renta
legal.

En el caso de la fracción III, siendo cierto el hecho, la revisión se limitará a declarar
suficiente garantía la de un fiador que sea contribuyente por rústica o urbana, o el depósito
de un mes de renta, además del que, por adelantado deba satisfacer según contrato, si en
él se estipuló, la opción de garantía, corresponderá al inquilino.

ARTICULO 16.- De toda sentencia que cause ejecutoria y declare la revisión de la renta se pasará
copia al Encargado del Registro de Arrendamientos que corresponda, para la rectificación de la
inscripción y al Tesorero o Receptor de Rentas, en su caso, para rectificación del valor y
contribución correspondiente.

CAPITULO III
DEL MODO DE TERMINAR EL ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS

ARTICULO 17.- El arrendamiento puede terminar:

I.
Por algunas de las causas II a la VII del artículo 2483 del Código Civil.
II.
Por el vencimiento del término estipulado en el contrato, cuando el inquilino no haga uso
del derecho que le concede el artículo siguiente.
III.
Por desahucio.


ARTICULO 18.- En el caso de la fracción II del artículo anterior se entenderá renovado el contrato
cuando el inquilino, estando al corriente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales,
manifieste el arrendador, de modo expreso e indubitable, judicial, notarial o ante dos testigos,
dentro de los treinta días anteriores al vencimiento, su voluntad de renovar aquél. Esta renovación
se entenderá sin más alteración de las cláusulas contractuales que las previstas en los artículos 11
y 12, si fueren declaradas procedentes.

Se entenderá producida automáticamente la renovación, por la existencia de aquella
manifestación del inquilino, siempre que el arrendador, en el término de los treinta días
siguientes a la misma, no ejercite acción para oponerse con causa legal.

ARTICULO 19.- Si al terminar un contrato de arrendamiento, haya sido o no renovado, el inquilino
no desaloja el local, ni hubiere hecho uso de su derecho a la renovación de aquel, ni el arrendador
en su caso, del de pedir la desocupación, se entenderá prorrogado tácticamente el contrato por
tiempo indeterminado.

ARTICULO 20.- No procederá la renovación obligatoria del contrato y serán causas suficientes de
oposición por parte del arrendador :

I. Cuando el inquilino no esté al corriente en el cumplimiento de sus obligaciones
contractuales y legales.
II. Cuando el edificio o local destinado a vivienda, lo pretenda y lo necesite el arrendador para
habitarlo él, o sus familiares, justificando carecer de otro adecuado a sus necesidades. En
este caso, deberá por su parte avisar de ello al inquilino, con seis meses de anticipación,
es la forma prevista por el artículo 18 y poner a su disposición el importe de la renta de un
mes a modo de indemnización, o avisar con dos meses de anticipación e
indemnizar con el importe de las rentas de dos meses.
III. Cuando el propietario se comprometa a realizar obras de construcción o de reconstrucción
para dotar al edificio de las mejoras previstas par el artículo 5o. de esta Ley.
IV. Cuando el edificio o local esté destinado a Oficinas, comercio, industria, etc., el arrendador
quisiera establecer en él, la suya. Pero deberá avisar en forma indubitable al inquilino con
seis meses de anticipación y poner a su disposición el importe de la renta de tres meses o
avisar con tres meses de anticipación e indemnizar con el importe de la renta de seis
meses.
Si el uso del local fuere mixto, para vivienda y otros, el aviso y la indemnización serán lo
señalados en esta fracción.
No se entenderá que el local está destinado a vivienda ni a Oficina, industria o comercio,

si no lo habita el inquilino o no tiene en él instaladas aquellas, o no tributa al fisco por el
negocio que represente.

V.
Cuando el propietario, por su conveniencia, quisiere destruir el edificio para reconstruirlo,
avisará con seis meses de anticipación, poniendo a disposición del inquilino el importe de
la renta de seis meses a modo de indemnización.
VI.
Cuando se trate de locales destinados a cantinas, cabarets, casas de juego, prostitución o
de citas y demás de dudosa moralidad siempre y cuando el dueño o arrendador no la
destine a estas actividades en estos casos no será necesario aviso ni indemnización.
VII.
Cuando el arrendatario haya subarrendado sin autorización expresa del propietario.
Tampoco será necesario el aviso ni la indemnización.
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VIII.
Cuando la mayoría de los inquilinos de un edificio lo pida respecto de algún arrendatario
del mismo, siempre que éste no sea el Estado, la Federación, el Municipio, o esté,
destinado el local a colegio, escuela, consultorio público gratuito, casa de socorro, casa
cuna, guardería infantil o habitado por familia numerosa y pobre, entendiéndose por tal, la
que tenga cinco o más hijos menores de edad y viva de su jornal.

ARTICULO 21.- En los casos de las fracciones II, IV y V del artículo anterior, si el propietario no
habita la finca, o no instala en ella su negocio, no destruye para reconstruir o se prueba, lo ejecuta
transitoriamente, simulando causas de rescisión o de improcedencia de renovación, el inquilino
desalojado tendrá derecho a reclamar otra indemnización equivalente a la renta que pagaba
durante un año y demás daños y perjuicios que se le hubieren ocasionado.

ARTICULO 22.- Los jueces podrán estimar las demandas, excepciones, reconvenciones que a su
prudente juicio lo merezcan y desestimar las que tengan fundamento ficticio; acordar los plazos
que crean convenientes en su caso, para el lanzamiento, sin que puedan exceder de un año,
tomando en consideración, por equidad, la mayor o menor urgencia de la causa invocada, la
escasez de habitaciones en la población, la pobreza y honradez de la persona y demás causas
que contribuyan a dictar resolución justa y humanitaria.

ARTICULO 23.- Las demandas y reconvenciones que se formulen en relación con los derechos
que establece este capítulo, se ventilarán en juicio sumario y ante el Juez de Primera Instancia
Competente.

CAPITULO IV
DE LA RESCISION DEL CONTRATO

ARTICULO 24.- El propietario o arrendador puede exigir la rescisión del contrato y el consiguiente
lanzamiento, en periodo de ejecución de sentencia en juicio sumario y ante el Juez de Primera
Instancia a que corresponda.

I.
Por falta de pago de la renta en los términos que señala el artículo 2452 del Código Civil.
Se entiende infringido dicho artículo, cuando se hace el pago por más de tres veces
consecutivas con más de quince días de retraso.
II.
Por incumplimiento de la fracción III del artículo 2425 del Código Civil.
III.
Por causar en la finca graves deterioros, o por incumplimiento del artículo 2444 del mismo
Código Civil.
IV.
Por haber subarrendado el local en todo o en parte, sin autorización o consentimiento
expreso y escrito del arrendador. En tal caso, será preciso dirigir también la demanda en
contra del subarrendatario
V.
Cuando por causa de utilidad pública la finca hubiere sido legalmente expropiada.

CAPITULO V
DE LAS CAUSAS DE DESAHUCIO

ARTICULO 25.- El arrendador puede demandar la declaración de desahucio y la practica de
lanzamiento, sin necesidad de solicitar previamente la rescisión del contrato y con arreglo a las
prescripciones de los artículos 263 y siguientes del Código de Procedimientos Civiles, en los casos
siguientes:
I.
Por falta de pago de dos o más mensualidades, cuando los recibos no hayan sido hecho
efectivos por el inquilino ni por su fiador, al serles presentados, o que, en su caso, esté
agotado el depósito constituido al efecto.
II.
Cuando al arrendatario haya subarrendado todo o parte del local, sin autorización o consentimiento expreso del arrendador; pero en este caso, la demanda se dirigirá también
en contra del subarrendatario, fundándola, en cuanto a éste, en la falta de pago de renta, sin que el demandado pueda ampararse en la regla del artículo 2076 y otras análogas del Código Civil.

ARTICULO 26.-
También puede utilizarse el procedimiento indicado en el artículo anterior y con los mismos efectos:

I.
Cuando por consecuencia de excepción o reconvención, fundadas en las causas del
artículo 20 de esta Ley, se haya declarado improcedente la renovación del contrato.
II.
Cuando por rectificación de valor fiscal de la finca y consiguiente aumento de renta,
decretado en el juicio de revisión de contrato, el inquilino no la aceptare o rehusare la
renovación o no prestare o no renovare las garantías legales de pago. En el caso de que el
rehuso del inquilino se debiera al aumento de renta, el propietario queda sujeto a lo
dispuesto en la Ley de Hacienda.

CAPITULO VI
DE LOS RECURSOS Y DISPOSICIONES FINALES

ARTICULO 27.- Contra las resoluciones que dicten los Jueces de Primera Instancia en los juicios
sumarios sobre acciones referentes a la aplicación de esta Ley substantiva, procederán los
recursos para dichos juicios y dichas soluciones que establece el Código de Procedimientos
Civiles, en la misma forma y términos señalados por este ordenamiento.

ARTICULO 28.- Las disposiciones de esta Ley son de orden público, considerándose por lo mismo
nulas de pleno derecho las renuncias que a ellas hagan las partes del contrato de arrendamiento.
También lo serán las estipulaciones por las que quede a cargo del arrendatario el pago de
impuestos que graven o puedan gravar el predio arrendado.

ARTICULO 29.- Las dudas que se presentaren con motivo de la aplicación de la Ley Sustantiva y
en los casos no previstos por la misma, se estará a lo dispuesto por los principios generales del
derecho, juzgando según los principios de equidad y de justicia, en lo que respecta a las
autoridades encargadas de aplicarlas.

Las dudas que se presentaren a los particulares sobre la interpretación de la Ley para su
mejor cumplimiento podrán ser consultadas gratuitamente a los funcionarios encargados
de aplicarla, o al Departamento Legal del Gobierno.

TRANSITORIOS

ARTICULO 1.-Esta Ley empezará a regir a partir del día siguiente de su publicación en el
Periódico Oficial del Estado, sin que en contra de ella pueda alegarse ignorancia alguna.

ARTICULO 2.-A partir del término en que entre en vigor esta Ley, quedarán sin efecto las
disposiciones del Código Civil del Estado, respecto de los contratos de arrendamiento, su
terminación y de más normas relativas, en cuanto a ellas se opongan, quedando únicamente en
vigor en los casos no previstos y que no estén en oposición.

PUBLICADO EN EL PERIODICO OFICIAL NUM. 714 DEL 26 DE JULIO DE 1947.


ULTIMA REFORMA: NINGUNA.

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